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Guía de Información Técnica para la Compra de Terreno
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Contenido

Esta guía da a conocer a los interesados en la compra de terrenos para uso habitacional, los pasos mínimos a seguir para cumplir en buena forma dicho objetivo. De este modo se logrará la adquisición de terrenos aptos para el desarrollo de programas habitacionales, tanto de los grupos organizados como de los postulantes individuales.

Para decidir correctamente, existe una serie de aspectos técnicos, legales y financieros, que hacen indispensable contar con la asistencia de profesionales especializados.

Cuando un grupo organizado quiere comprar un terreno para la edificación de sus casas, debe tomar las precauciones que se indican, porque compromete el dinero de todos los miembros del grupo.

Las EGIS (Fondo Solidario de Vivienda) o PSAT (Subsidio Rural) pueden ser una oficina de profesionales especializados (arquitectos, abogados, ingenieros civiles, constructores civiles, etc.), las oficinas de asistencia técnica de los colegios profesionales, algunas "organizaciones no gubernamentales" (ONG), cooperativas e incluso empresas constructoras, que guiarán al grupo desde las consultas preliminares. Los SERVIU disponen de información sobre estas entidades, por lo que se sugiere que la gente acuda a este Servicio para elegir una entidad, o requerir información de alguna que ya se haya acercado al grupo.
Es conveniente que las EGIS o PSAT que se elijan, a efecto de desarrollar un trabajo de asistencia técnica y social hacia la gente, hayan firmado con este fin un Convenio Marco con el MINVU, pudiendo igualmente encontrarse inscritos en el "Registro de Consultores" del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, lo cual puede ser averiguado en la correspondiente Secretaría Regional Ministerial (SEREMI).
Una vez elegidos el o los profesionales que prestarán asistencia técnica al grupo, es conveniente seguir sus consejos y hacerlo todo basado en esa orientación.
Cuando un grupo organizado tiene como objetivo postular al subsidio habitacional para un programa privado de vivienda (Fondo Solidario de Vivienda o Subsidio Rural) y cuenta con la posibilidad de comprar un terreno donde construir sus casas, lo primero que debe hacer es buscar profesionales competentes que presten asesoría al grupo en esta compra.
La asesoría, además, podría ser de utilidad para guiar al grupo en completar los antecedentes necesarios para una correcta y exitosa postulación al respectivo programa de vivienda, considerando los requisitos específicos que exige cada uno.
El propósito de esta asesoría será efectuar los estudios de factibilidad técnica, económica y legal necesarios para la selección y adquisición del terreno, incluido el estudio de títulos de la propiedad, la regularización de problemas legales que pudieren existir y la revisión del contrato respectivo.
La asesoría, además, podría ser de utilidad para guiar al grupo en completar los antecedentes necesarios para una correcta y exitosa postulación al respectivo programa de vivienda, considerando los requisitos específicos que exige cada uno.
La superficie total de terreno por comprar deberá estar de acuerdo, como mínimo, con el número de sitios unifamiliares que necesite el grupo y con espacios para circulación, áreas verdes y equipamiento.
Al escoger un terreno y antes de comprarlo, el profesional de la asistencia técnica (arquitecto) puede hacer un anteproyecto de loteo y determinar si el predio es adecuado. Ejemplo: Un grupo de 80 familias que construirá viviendas de 1 piso, en el sector urbano, necesitará aproximadamente las siguientes superficies:
Equipamiento Pobladores.
Superficie Total:
Dividiendo 12.000 m2: 80) resultan 150 m2 por familia, aproximadamente.
En el área rural, las necesidades son diferentes y las exigencias respecto a superficies mínimas deben ser consultadas en la respectiva Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo (SEREMI).
En la Dirección de Obras de la Municipalidad que corresponda, comprobar en primer lugar, el área en que se encuentra ubicado el terreno o terrenos que interesan al grupo:
Se advierte que en el área rural no se podrán ejecutar loteos de viviendas, excepto en los casos en que se cuente con la aprobación de las secretarías regionales - SEREMI- del Ministerio de Agricultura y del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Art. 3.1.7. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones).
¿Cuándo el Terreno está en el Sector Urbano?
En la Dirección de Obras se deberá consultar el plano regulador y averiguar los siguientes puntos principales:
Además, para mayor seguridad, se debe solicitar en la Dirección de Obras, el "Certificado de Informaciones Previas"(*1), que contiene todas las exigencias que la municipalidad puede hacer respecto al terreno, (ver anexo), las que deben ser analizadas por el profesional de la asistencia técnica (arquitecto).
(*1) Se hace presente que para postular con sitio propio, es obligatorio presentar al SERVIU el Certificado de Informaciones Previas.
Si el grupo interesado pretende realizar un loteo en el área rural, se recomienda para su tranquilidad, comprobar primero si el predio reúne condiciones de habitabilidad, mediante un pre-estudio de riesgo que puede ser efectuado por el profesional de asistencia técnica.

Una vez comprobadas las buenas condiciones del terreno, con la asesoría del profesional (arquitecto), se podrá presentar una solicitud de subdivisión del suelo rural para fines habitacionales y un proyecto de loteo, en la secretaría regional (SEREMI) del Ministerio de Agricultura.

Solamente si la documentación mencionada es aprobada, el arquitecto podrá presentar, a continuación, el proyecto de loteo en la Dirección de Obras de la municipalidad que corresponde.

Es fundamental comprobar que el predio o los predios que interesan no se encuentren en zonas de riesgos, expuestos a derrumbes, inundaciones, etc., verificando que no estén junto a laderas o quebradas, ni en zonas bajas vecinas a ríos o grandes canales de regadío.

Es conveniente que el prestador de asistencia técnica elabore un informe cuyo objetivo sea constatar y advertir posible riesgos yacentes sobre o bajo el terreno o provenientes de áreas colindantes.

Asimismo, puede señalar medidas de prevención y protección cuando corresponda y su posible costo.

El Profesional que presta asistencia técnica deberá consultar si es posible instalar en el predio servicios de electricidad, agua potable, alcantarillado de aguas servidas y alcantarillado de aguas lluvias, en las oficinas de las empresas respectivas, pidiendo los "Certificados de factibilidad" en cada una de estas empresas.

Con dichos certificados, la asistencia técnica podrá calcular y analizar el costo que significa dotar al terreno con los servicios ya señalados e informará al grupo sobre la forma en que estos costos influyen en el precio del terreno que se les está vendiendo.

Se debe tener presente que, entre otras causas, la urbanización se encarece por grandes distancias a las redes existentes, por falta de capacidad de éstas o por dificultades topográficas, etc

La asistencia técnica podrá definir el verdadero valor comercial del predio o de los predios que interesan al grupo, evaluando cada uno de los aspectos indicados en las páginas anteriores, con el objeto que se pueda negociar informadamente la compra.

El profesional de la asistencia técnica que sea tasador (arquitecto, ingeniero civil o constructor), preparará un informe detallado con su estimación del valor que tienen los terrenos ofertados.

Si en el predio existen cursos de agua de regadío, se deberá consultar en la respectiva "Asociación de Canalistas" las exigencias que se harán si se necesita modificar o eliminar el curso del canal, o entubarlo, reforzarlo etc., y conocer especialmente cuanto costaría la solución técnica que se debe adoptar, incluyendo las posibles obras de protección que pudiesen ser necesarias.

El profesional que presta asistencia al grupo una vez analizados los antecedentes, informará si la solución técnica evita cualquier peligro para la salud y seguridad de los pobladores y qué incidencia tiene su costo sobre el precio del terreno, entregando su opinión al respecto.

El profesional de la asistencia técnica debe investigar sobre la calidad del terreno, para prevenir cualquier problema que pudiera afectar a la construcción de las futuras viviendas.

Dicho profesional, personalmente o con el apoyo de un ingeniero especialista en mecánica de suelos, deberá efectuar un reconocimiento previo para determinar la naturaleza del terreno y proponer el tipo de fundaciones que conviene ejecutar y la mejor profundidad que deberán tener.

La asistencia técnica informará sobre las características del suelo y si el costo de las fundaciones está dentro de lo normal.

Asimismo comunicará posibles anormalidades y cómo influyen éstas en el precio de venta del predio

El abogado que presta asistencia legal al grupo revisará los títulos del terreno de los últimos 30 años, para conocer la situación legal en que se encuentra, y podrá informar si no existen problemas para su compra y uso inmediato.

El dibujo muestra los diversos tipos de problemas que podrían presentarse, el abogado señalará la gravedad que tienen, su posible solución y si alguno de estos casos impiden o hacen inconveniente la compra del terreno.

Se debe tener en cuenta que la superficie indicada en la escritura de compra-venta es solo aproximada, por lo cual lo compradores deben asegurarse que la cantidad de metros cuadrados que les están vendiendo corresponda con la superficie que verdaderamente tiene el predio.

Con la supervisión del profesional que se encuentra prestando asistencia técnica (arquitecto, ingeniero civil o constructor), es necesario ver cuántos metros cuadrados tiene realmente el terreno, midiéndolo de la manera más exacta que sea posible.

Junto con esto, se deberá comprobar además los deslindes con las otras propiedades y la línea oficial.

Una vez que ha sido reunida la totalidad de los datos indicados en las fichas anteriores, todo el grupo podrá decidir, en conjunto con su directiva y con los profesionales que le han prestado asistencia técnica, si conviene o no la compra de un terreno u otro, comparando precios y viendo las ventajas y desventajas que pudieran presentar para el futuro loteo.