Guía para el Comprador de Vivienda

Usted y su familia han decidido adquirir una vivienda. Esta es una decisión trascendente en su vida. La vivienda es el bien más importante para la familia y generalmente el mayor valor económico que ésta llega a tener.

Estas características hacen que el momento de su compra tenga especial importancia, por lo cual es imprescindible darse todo el tiempo que sea necesario para tomar una decisión adecuada.

Esta guía tiene por objeto ayudarlo en su elección, informándole sobre los aspectos más importantes que usted debe considerar. También le propone una pauta de evaluación que le permitirá comparar y calificar ordenadamente las viviendas que visite.

Esta guía no es un recetario de trucos técnicos para descubrir la "parte oculta" de la calidad de la vivienda, sino un "ayuda-memoria" para que observe y evalúe mejor.

Al comparar viviendas, seguramente dos familias tendrán opiniones distintas, lo importante es que, considerando todo lo que la guía le señala, usted elija la vivienda que mejor cumpla con sus expectativas y necesidades.

¿Qué debe tener su Vivienda?

Lo que usted busca en una vivienda, al igual que en cualquier otro producto o servicio, es que ésta sea de calidad. Es decir, la vivienda debe satisfacer necesidades claras y concretas para que usted y su familia usen y disfruten plenamente y por mucho tiempo. Estos requisitos los podemos resumir en cuatro:

Seguridad: Necesitamos sentir que en la vivienda estaremos protegidos en caso de sismos, vientos excesivos, desbordes de ríos y canales, tormentas, etc. Asimismo, que podemos ocuparla sin peligro ni riesgos de accidentes

Habitabilidad: Necesitamos vivir en espacios adecuadamente habitables, es decir, que sean cómodos, suficientes y confortables. Para ello la vivienda debe cumplir con dos cosas:

  • Darnos un medio ambiente adecuado -con control de la temperatura, la humedad, la calidad del aire y la luz. 
  • Tener espacios de tamaño suficiente y ordenados de manera funcional, de acuerdo a los hábitos y necesidades de la familia. Este es uno de los requisitos que más diferencia entre vivir a la interperie y habitar en una vivienda.

Durabilidad: Necesitamos que la vivienda, con una mínima y adecuada mantención, nos dure muchos años sin sufrir deterioros -"durable, fácil de limpiar y económica de mantener "La durabilidad depende de la calidad de los materiales (tipos y espesores) y de cómo han sido empleados (tecnología y mano de obra). Posteriormente también depende del cuidado y mantención que se le haga. Esto es importante por todo el esfuerzo económico a largo plazo significa comprar una vivienda y porque muchas veces mantenerla en buen estado y tener que hacerle continuas reparaciones requiere de dinero y trabajo que no se considera inicialmente.

Belleza: Además de necesitar que la vivienda cumpla con los requisitos antes descritos, también es importante que nos guste, nos parezca bonita, atractiva y estéticamente agradable. Este criterio es subjetivo, cada persona podrá tener una opinión distinta y es el punto menos relevante, pero si además de segura, cómo durable es bonita, mucho mejor.

Recomendaciones Generales

Lea esta guía incorporando a la mayor cantidad de personas de su familia y no dude en consultar sobre cualquier cosa que no comprenda.

  • Comprar "en verde" siempre es un riesgo. Es más seguro tener en vista las características de la casa que usted va a comprar. Si no encuentra otra alternativa que comprar "en verde", asegúrese más aún de disponer de la documentación técnica que después deberá exigir.
  • Las características detalladas de la vivienda y la urbanización (Ioteo), se encuentran en los documentos planos y especificaciones técnicas - que forman parte del expediente que posee el vendedor y que también debe encontrarse en la municipalidad correspondiente.
  • Todas las características descritas en esos documentos pasan a ser definitivas y oficiales cuando se obtiene la Recepción Final Municipal. Este documento, otorgado por la Dirección de Obras Municipales, certifica que la construcción cumple con lo que se señala en el proyecto de la vivienda y loteo presentado a la municipalidad (planos y especificaciones técnicas).
  • Asimismo sólo este documento autoriza la ocupación de la edificación. Consulte al respecto.
  • Pregunte sobre las leyes y reglamentos a los cuales está acogida la propiedad (D.F.L. N° 2, etc.).
  • Asegúrese de saber los gastos y obligaciones que tendrá al comprar la vivienda, sobre todo lo del pago de gastos comunes (en caso de condominio o departamento) y de contribuciones.
  • Consulte sobre la existencia de alguna certificación de calidad y/o garantía por buena construcción. Ello puede abarcar el total de la vivienda o de alguna parte de ella (por ejemplo: se garantiza que el techo no se filtra, garantía de calefón, etc.).
  • De existir averigüe en qué condiciones se puede hacer efectiva y los plazos de su vigencia.
  • Consulte sobre la inscripción del dominio del inmueble a favor del vendedor en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces. El que vende debe ser propietario de la vivienda según la inscripción.
  • Compare: Visite un buen número de viviendas antes de decidirse, recórralas tranquilamente por dentro y por fuera, y si es necesario vuelva a mirarlas.
  • En cada caso también conozca el barrio, ubicando las zonas comercio, por donde pasa la locomoción, las escuelas, etc.Consulte sobre esto a los vecinos que son buena fuente de información al respecto.
  • Visite viviendas de mayor y menor valor del que está dispuesto a pagar. Esto le permitirá tener idea sobre el tipo de vivienda que puede comprar.

Diccionario de Términos Técnicos

Acera: Parte de la vía (calle o avenida) destinada principalmente a la circulación de peatones (vereda), separada de la circulación de los vehículos.

Alero: Parte del tejado que sobresale de la casa.

Armadura: Conjunto de barras de acero que componen el esqueleto del hormigón armado (concreto).

Cadena: Elemento estructural horizontal que corona los muros.

Cercha: Elemento estructural de la techumbre compuesto normalmente por varias piezas de metal o madera.

Cielo:Techo interior de un recinto.

Cornisa:Adorno compuesto de molduras saledizas, que se colocan para rematar el encuentro del muro con el cielo.

Cubierta:Lo que cubre la vivienda, el techo.

Esfuerzos:Acción enérgica (fuerza o movimiento) que se aplica sobre la vivienda, los materiales o partes de la vivienda.

Estructura: Elementos del edificio que lo sostienen y actúan en conjunto (esqueleto), especialmente en caso de sismo, vientos y otros esfuerzos.

Estuco: Pasta de cemento, agua, arena y eventualmente otros aditivos con que se cubren los muros y se hacen algunas terminaciones.

Fisura: Defecto consistente en una hendedura longitudinal leve, que eventualmente se observa en los paramentos.

Fundaciones o Cimientos: Parte estructural de la edificación sobre la que se levantan los sobrecimientos y posteriormente se edifican los muros o se colocan los pilares.

Grietas: Defecto consistente en una hendedura profunda o abertura en los paramentos.

Junquillo: Elemento longitudinal de pequeña sección que se utiliza para ocultar la unión entre las partes de la edificación.

Nido: Defecto de los hormigones que consiste en un espacio que no fue rellenado al colocarse el hormigón en el moldaje.

Parámetro: Cualquiera de las dos caras de una pared.

Pilar: Parte vertical de una construcción que está aislada o en la unión de muros y normalmente cumple un papel estructural.

Rajadura: Defecto consistente en una grieta o abertura de la madera.

Sobrecimiento: Parte horizontal de la edificación que está entre las fundaciones (cimientos) y los muros (los que se edifican sobre él) y que normalmente sobresale del terreno. Eventualmente pueden ser estructurales.

Solera: Pieza horizontal, en carpintería de madera o metal, sobre la cual descansan o se ensamblan otras piezas.

Viga: Elemento horizontal de madera, hormigón armado o metal que se emplea en la estructura de un edificio.

Evaluación Ponderada de Calidad

¿Cómo usarla?

1. A medida que recorra la vivienda y el barrio coloque nota -en el recuadro que dice nota- de uno a siete, a cada uno de los aspectos en el casillero que corresponda a la vivienda que está evaluando. Para recordar el aspecto que se está evaluando, vuelva al capítulo que Corresponda y relea lo que allí se señala.

2. Si hay aspectos que no puede evaluar o no quiere hacerlo, déjelos en blanco. En todo caso, trate de llenarlos todos.

3. Multiplique la nota colocada en cada aspecto por la correspondiente ponderación y coloque el resultado en el casillero de la derecha, donde dice "nota f". Para hacer esto, coloque la ponderación (en el casillero "pond") que se señala en "ponderación sugerida": Seguridad =15; Habitabilidad=40; Durabilidad =35; Belleza =10, si es que usted no tiene una ponderación especial.

4. Sume las notas de cada vivienda y barrio y obtendrá las sumas totales del puntaje. Coloque esa suma en el casillero correspondiente.

5. Después de haber realizado la evaluación y estas operaciones tanto para el cuadro de la VIVIENDA o como para el del BARRIO, copie la suma total del puntaje de cada vivienda en el cuadro RESUMEN, en el casillero que corresponda.

6. Multiplique la nota colocada por la cifra que aparece en el "pond" (6 para la vivienda y 4 para el barrio} y coloque el resultado en el cuadro de la derecha.

7. Sume finalmente las dos cifras y coloque su resultado en el cuadro inferior. Esta cifra es el puntaje total y final de la casa. Usted podrá comparar la nota final de cada vivienda y también podrá cotejar cada uno de los aspectos evaluados entre sí, de manera que si no le convence la nota final puede comparar cifras parciales. Tal vez no se guíe estrictamente por el resultado, pero realizar la evaluación y comparar sus resultados, le será sin duda de gran ayuda.
 

Evaluación Ponderada de Calidad
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Belleza

Paisaje y Armonía del Conjunto:
Observe las ventajas topográficas que tiene el barrio, las vistas panorámicas, etc. Observe también que el conjunto le parezca armónico, que sus lugares de equipamiento, calles y pasajes sean bonitos, bien distribuidos y agradables de recorrer.

Durabilidad

Futuro del Barrio:
Consulte sobre posibles proyectos de infraestructura que se realizarán, tales como avenidas, plazas, juegos infantiles, comercio, servicios, líneas del Metro, hospitales, etc.Algunos proyectos futuros pueden ser muy beneficiosos, pero algunos pueden ser eventualmente molestos, tales como, industrias, aeropuertos, autopistas, tendidos de alta tensión, etc. Consulte sobre posibles modificaciones, proyectos, renovaciones, que pudieran alterar seriamente las características actuales del barrio.

Áreas Verdes:
Observe la existencia de árboles en las calles, de áreas verdes y consulte sobre el tipo de especies plantadas, en especial la mantención que requieren y quién la realiza.

Habitabilidad

Equipamiento del Sector: Interiorícese del equipamiento con que cuenta en sus proximidades, observando las distancias a:

  • Comercio y servicios (reparticiones públicas, bancos, etc.).
  • Vías de acceso y locomoción.
  • Educación (colegios, jardines infantiles).
  • Salud (hospital, consultorio, etc.). 
  • Policía (comisaría, retén, cuartel).
  • Deportes.
  • Cultura. 
  • Áreas verdes (plazas).
  • Esparcimiento (juegos infantiles, etc.).

Iluminación Pública:
Observe que las vias de acceso y los lugares de equipamiento y uso común tengan buena iluminación, especialmente en caso de transitar a pie.

Seguridad

Resguardo a Inundaciones:
Observe la posibilidad de que se inunde el sector, ya sea como producto de desbordes de algún canal, río, tranque, etc. y vea las defensas con que se cuenta en la eventualidad de que ello ocurra (pendientes favorables, desvíos de aguas, etc.).

Sistemas de Evacuación de Aguas Lluvias:
Consulte sobre el escurrimiento de las aguas producto de las lluvias, observe para qué lado correrán y qué riesgos de inundación tiene el barrio por esta causa.Observe si en las calles o pasajes se apoza agua (de lluvias en invierno y de riego en verano). Prefiera aquellos barrios que cuentan con un sistema de alcantarillado de aguas lluvias o de adecuado sistema de desagües y pozos absorbentes.

Accesos Libres y Expeditos:
Vea que el barrio tenga accesos vehiculares y peatonales expeditos y seguros, y con alternativas en caso de emergencias o de mucho tráfico.

Actividades Contaminantes:
Pregunte y observe la proximidad de industrias o faenas contaminantes, así como la existencia de focos de emisión o salida de materias contaminadas (al aire o al agua). Asimismo dentro de la misma ciudad hay sectores con mayor o menor contaminación ambiental, de sus aguas, de ruidos, etc.Consulte al respecto.

Protección a Caídas de Personas:
Si existen canales, ríos, acequias, acantilados, pendientes fuertes o cualquier accidente geográfico que sea peligroso, observe que tengan adecuadas protecciones o defensas que minimicen el riesgo, como también vea que tienen adecuada señalización.

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