Los condominios representan un porcentaje importante del parque habitacional destinado a vivienda social en Chile, estimándose que más de un millón de personas viven en ellos. De hecho, sólo en la Región Metropolitana existirían más de 600 mil familias habitando en condominios sociales.

Las políticas destinadas a avanzar en la superación del déficit habitacional, enfrentadas al progresivo encarecimiento y menor disponibilidad de suelo urbano, provocaron que se privilegiara la construcción de vivienda social en altura. Sin embargo, los bajos estándares de construcción en este tipo de conjuntos, el reducido tamaño de las viviendas, las dificultades de convivencia, los obstáculos para la adecuada mantención de los bienes comunes y su extrema segregación urbana, configuraron un cuadro que ha presentado una progresiva y acelerada tendencia al deterioro. Esto, se traduce en que la calidad de vida en muchos de los condominios de vivienda social se ha visto profundamente afectada debido a factores que van desde las condiciones de infraestructura de las naves hasta aspectos relativos a la vida comunitaria.

Una condición común a la gran mayoría de estos conjuntos habitacionales, es que carecen de una organización vecinal adecuada, así como de instrumentos y medios de financiamiento necesarios para realizar una mantención mínima que garantice la seguridad estructural de los edificios, adecuadas condiciones de habitabilidad e higiene, y en definitiva, una favorable calidad de vida.

Algunos de los problemas comunes en condominios sociales, son:

Déficit en la calidad constructiva y escasa/nula mantención de los bienes comunes: Durante muchos años se promovió la construcción de extensos y densos conjuntos de vivienda social, que contemplaban entre 30 y 40 m² por cada unidad, contando en buena parte de los casos con muy bajos estándares de construcción. Asimismo, la configuración espacial de los conjuntos genera espacios residuales y lugares con muy poco control, lo que ha transformado estos espacios en lugares abandonados. Los mayores problemas de los condominios se concentran en ampliaciones irregulares, escaleras, techumbres, ventanas y sitios eriazos abandonados. Actualmente, muchos de los condominios sociales presentan serios problemas en su infraestructura, lo que se ha visto agravado por la falta de mantención. Aspectos como la mala convivencia entre vecinos y el desconocimiento sobre las implicancias de la vida en copropiedad, han obstaculizado la adecuada mantención de los bienes comunes.

Dificultades en la convivencia vecinal: Las condiciones de hacinamiento y escasez de espacios comunes provocan que las actividades más cotidianas de los habitantes se transformen en eventuales motivos de conflicto. Acciones que para el resto de las personas pueden ser comunes, como lo son la tenencia de animales, la limpieza del hogar y el lavado de ropa, los juegos de los niños o celebraciones, en estos reducidos espacios deben ser cuidadosamente planificadas o adecuadas, ya que usualmente provocan problemas entre los vecinos. Además, la constitución artificial de estas comunidades, es un hecho que no contribuye a generar mejores posibilidades de vínculo y organización vecinal. De hecho, en muchos casos sólo se mantienen formas precarias e inestables de acción colectiva y se identifica la ausencia de asociatividad formal e informal.

Vínculo con instituciones: Cuando no existe organización entre los vecinos de un Condominio Social, la relación con instituciones públicas se ve restringida; puesto que se limita la capacidad para procesar las demandas, necesidades e intereses comunes, así como contar con un flujo de comunicación eficiente. Pero de manera más directa, muchas personas que habitan en Condominios de Vivienda Social se sienten desprotegidas o engañadas, cuando se enteran que legalmente la gestión de los bienes comunes es de exclusiva responsabilidad de los copropietarios y no del municipio u otra entidad pública. Este desconocimiento acerca del régimen de copropiedad, promueve un rechazo y distancia hacia las autoridades y las instituciones.

Programa Participativo de Asistencia Financiera a Condominios de Viviendas Sociales

En 1997, en el marco de la discusión de la Ley de copropiedad inmobiliaria, se incorpora un capítulo sobre las copropiedades de vivienda social y se establece en el Presupuesto de la Nación un fondo para proyectos de mejoramientos en esas copropiedades.

Un año después, nace desde el Ministerio de Vivienda y Urbanismo el Programa Participativo de Asistencia Financiera a Condominios de Viviendas Sociales (DS 127), cuyo objetivo consistía en brindar apoyo técnico y financiero a las comunidades que lo requerían, apoyándolas en la ejecución de mejoramientos de los bienes comunes en sus Condominios y buscando generar una mayor y mejor convivencia entre los habitantes, promoviendo la organización en torno a la detección de necesidades comunes y la búsqueda de soluciones reales a dichas carencias.

Concretamente, buscaba otorgar recursos para financiar:

a)   bienes de dominio común, con el fin de mejorar la calidad de vida de los habitantes del condominio, incluidas las obras necesarias para devolverles su destino de bienes de dominio común cuando hayan sido ocupados con construcciones irregulares por copropietarios o para la regularización de éstas;

b)    gastos que demande la formalización del reglamento de copropiedad del condominios;

c)    instalaciones de las redes de servicios básicos que no sean bienes comunes;

d)   programas de mantenimiento, mejoramiento y ampliación de las unidades del condominio;

e)  apoyo de los programas de autofinanciamiento de los condominios a que se refiere el número 11 del artículo 17 de la Ley N° 19.537;

f)   programas de capacitación para los miembros del Comité de Administración y Administradores, relativos a materias propias del ejercicio de tales cargos.

Siete años después de promulgada la Ley de Copropiedad y del funcionamiento de este programa, una nueva discusión se llevó a cabo en el Congreso con el fin de introducir modificaciones, ya que se al evaluar los resultados se pudo constatar que:

·   pocas copropiedades habían logrado organizarse, contener y revertir la tendencia al deterioro;

·    los municipios, en general, no han asumido un rol efectivo frente a la demanda que representan las copropiedades de vivienda social;

·   el Programa de Asistencia Financiera a Condominios Sociales no generó los frutos esperados.

A partir de este diagnóstico, las enmiendas normativas que se llevaron a cabo no pretendían constituir una modificación drástica, pero sí facilitar algunos de los procedimientos para alcanzar un adecuado impacto.

Con estas modificaciones, se buscaba principalmente:

· Propender a crear un mejor entorno, convivencia, seguridad y calidad de vida en los condominios de viviendas sociales; evitar la conformación de conjuntos con un número excesivo de unidades, y favoreciendo su ordenamiento, distribución, mejora de espacios comunes y equipamiento.

· Prevenir y resolver extrajudicialmente los conflictos, mejorando el rol que en ese ámbito realizan los municipios y los Juzgados de Policía Local.

· Fortalecer el rol público en la mantención de la calidad de vida de los condominios de viviendas sociales, mejorando la información existente sobre ellos y procurando una mayor participación de sus organismos en las actividades que conduzcan a dicho fin.

Entre sus principales potencialidades están las siguientes:

· Otorga un tratamiento especial a los condominios de vivienda social, permitiendo la participación de distintos actores públicos.

· Establece un sistema claro de administración, entregando mayor autonomía a la voluntad de los copropietarios.

· Establece un reglamento que tiene como objetivo establecer normas que regulen la vida en copropiedad de manera de mejorar la calidad de vida de sus habitantes.

A partir del año 2008, año en el que se realizó el último llamado del Programa de Asistencia Financiera, finalizó la inversión en Condominios Sociales bajo esta modalidad y se dio inicio a un Programa Piloto, que buscaba optimizar la inversión en condominios sociales, tomando las experiencias previas del Programa de Asistencia Financiera e incorporando nuevas fórmulas para la optimización de la intervención en estos conjuntos.

Plan Piloto de Condominios Sociales 2008 - 2009

El Plan Piloto surge como iniciativa para dar respuesta a la gran cantidad de problemáticas que surgieron a lo largo del tiempo en los condominios de vivienda social, generando en éstos acciones de mejoramiento integral y fortaleciendo su organización apoyados en la ley de copropiedad.

Este Plan, tuvo como objetivo principal mejorar la calidad de vida de los habitantes de condominios sociales que presentan deterioro en las relaciones sociales, falta de organización y carencia o deterioro en los bienes comunes. Dicho proceso se realizó a través de la formalización de los condominios y la creación de planes de mejoramientos, donde los ciudadanos fueron actores fundamentales para el buen funcionamiento de esta iniciativa.

Los objetivos específicos del Plan Piloto, fueron:

· Formalizar Condominios que no tengan constituido su Reglamento de Copropiedad

· Instalar Comités de Administración de Condominios

· Elaborar Planes de Mejoramientos

· Ejecutar obras

·    Implementar acciones tendientes a fortalecer su organización comunitaria y prepararlos para el desarrollo de proyectos a través de otros programas ministeriales.

El Plan Piloto fue implementado en diez poblaciones de siete comunas pertenecientes a las regiones Metropolitana y de Valparaíso:

Maipú - Valle Esperanza IA Maipú - Valle Esperanza IB Lo Prado - San Valentín – Caupolicán El Bosque - San Francisco de Asís La Florida - Amador Neghme

La Florida - Juan Egenau Peñalolén - El Cobre Peñalolén -El Parque Cerrillos - Villa México Concón - Vista al Mar

El procedimiento inicial contempló la firma de un convenio de cooperación entre el Ministerio de Vivienda y Urbanismo y los municipios involucrados, en donde ambos acordaron implementar el Plan Piloto y a partir del cual MINVU transfirió los recursos destinados a la contratación de los equipos profesionales.

El Plan Piloto contempló tres fases en un periodo de 10 meses, en el que se formalizó el 95% de los condominios beneficiados, gracias a que en el proceso, equipos interdisciplinarios estuvieron acompañando a las comunidades en su organización, capacitación y la ejecución de planes integrales que contemplaban obras en bienes comunes y que mejoraron la calidad de vida, el entorno urbano y la plusvalía de muchos conjuntos.

Estrategia de Atención Directa para Condominios Sociales afectados por el terremoto

Actualmente, la Secretaría Ejecutiva de Barrios, a través del área de Condominios Sociales y los equipos instalados en las SEREMI, está implementando proyectos de reparación y mejoramiento para 7.707 departamentos de 11 conjuntos habitacionales que resultaron afectados por el terremoto del 27 de febrero de 2010, cifra que representa el 38% de las unidades catastradas con algún tipo de daño.

Las soluciones desarrolladas como parte de esta estrategia, se definieron en base a las particularidades de cada conjunto afectado y se distinguen cuatro tipos de solución:

1. Reparación de viviendas

En algunos casos, el nivel de daños provocados por el terremoto afectó el estado de unidades de vivienda e hizo necesario generar proyectos de habitabilidad al interior de éstas, en donde destaca la reparación de tabiques interiores.

2. Reparación y mejoramiento de bienes comunes

El tipo de solución modal en los 12 conjuntos corresponde a la reparación y mejoramiento de los bienes comunes edificados. En esta línea, se incorporan proyectos de reparación de fachadas, techumbres, escaleras y refuerzos estructurales dentro de los bienes comunes edificados de las copropiedades.

3. Demolición

En los casos más complejos, los diagnósticos y estudios estructurales determinaron que parte de los conjuntos debían ser demolidos por el nivel de los daños que los departamentos presentaban. En estos casos, a las familias afectadas se les asignaron proyectos de salida a través de los subsidios CNT y AVC.

4. Desdensificación (3x2)

La reparación de los departamentos y la reconstrucción en general, se encaró como una oportunidad para mejorar las condiciones previas de estas comunidades, con un enfoque de desarrollo y sustentabilidad de las políticas públicas. Es por ello que en este contexto, se decidió enfrentar una de las mayores carencias del parque habitacional en altura: la alta densidad y el reducido metraje de la vivienda. La reparación de condominios sociales en Talcahuano y Coronel, particularmente en los casos de Centinela I y Mártires del Carbón, presentan la oportunidad de aplicar la desdensificación de los bloques de departamentos en el marco de su reparación post terremoto. La propuesta implica reducir un tercio de los departamentos, para lo cual se erradicarán familias del conjunto hacia un proyecto de salida CNT ó AVC según sea el caso. El conjunto resultante comprenderá departamentos de mayor metraje, los cuales se ajustan a los estándares de la nueva política habitacional.

APRENDIZAJES Y NUEVOS DESAFÍOS

A partir de las conclusiones y aprendizajes obtenidos en las experiencias del Plan Piloto de Condominios Sociales, el Programa de Asistencia Financiera en Condominios Sociales, la estrategia de atención Directa a Condominios Sociales afectados por el terremoto de febrero de 2010 y el Programa de Protección del Patrimonio Familiar, es posible reconocer las importantes potencialidades que posee el mecanismo de subsidio para abordar la escala de demanda que suponen los condominios sociales, en ciclos de inversiones breves y flexibles. Sin embargo, una importante limitación es que los subsidios carecen de la capacidad de focalización territorial que tiene un instrumento de inversión.
 

La propuesta del Programa de Condominios Sociales de la Secretaría Ejecutiva de Desarrollo de Barrios combinará las fortalezas de ambos instrumentos, resultando una línea de atención que permite la focalización territorial de los recursos, promoviendo el tratamiento intensivo de la copropiedad a través de planes integrales dirigidos el conjunto habitacional en su totalidad. Dicha iniciativa comenzará a implementarse durante 2011 en las 11 regiones del país que concentran la mayor cantidad de condominios sociales.

	Decreto Supremo N° 127 PDF - (91 Kb)
	Resolución Exenta N° 089 PDF - (508 Kb)
	Resolución Exenta N° 400 EX.400.PDF - (26 Kb)
	Asistencia Financiera en CVS 04.2008) PROGRAMA DE ASISTENCIA FINANCIERA EN CVS.PDF - (17 Kb)
	Programa P. Patrimo. Familiar 04.2010) REGLAMENTA 3PF.PDF - (244 Kb)
	Doc Bibliot.Congreso 01.2008) REGLAMENTO LEY 19.537.PDF - (90 Kb)
	Copropiedad Inmobiliaria 537 SOBRE COPROPIEDAD INMOBILIARIA (23.10.2008).PDF - (102 Kb)
	Sobre Adm de CVS 168 (MODIFICA LEY 19.537) (14.02.2007).PDF - (47 Kb)