Orientación Jurídica (Legal)

 

¿Qué documentos se deben firmar con la Inmobiliaria a la que se le comprará una vivienda?

Los documentos que le pueden solicitar firmar al realizar los trámites de compra de una vivienda son, primero el cierre de negocios o reserva. Se suscribirá la reserva si se compra un inmueble que aún no tenga recepción final de la dirección de obras de la municipalidad correspondiente. En este documento se individualizará la propiedad, y si se le exige el pago de una suma, debe quedar estipulado que ésta será devuelta si la inmobiliaria o empresa constructora no cumple con la obligación de vender el inmueble.

Es de vital importancia que usted solicite los recibos correspondientes por cada suma entregada, los que deben estipular que si la inmobiliaria no cumple le devolverá el dinero pagado, lo mismo se aplica al segundo documento que se le solicitará firmar, la promesa de compraventa, la que sólo tendrá validez si se otorga por escritura pública en una notaría.

Cabe tener presente, que según lo dispone el artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, y que busca resguardar los intereses de las personas que compran inmueble no terminados, se establece la obligación de caucionar los contratos de promesa de compraventa de bienes raíces ofrecidos por personas naturales o jurídicas que tengan por giro la actividad inmobiliaria.

De esta forma, al momento de celebrarse la promesa de compraventa, la empresa constructora o inmobiliaria debe constituir una garantía que asegure al comprador la recuperación del dinero pagado por concepto de precio de la vivienda en caso de que la promesa de compraventa no pudiese cumplirse.

Por último, se suscribirá la escritura de compraventa, la que debe contener todas las menciones de la escritura de promesa, esto es individualizar el inmueble, señalar su precio y forma de pago y la forma y tiempo en que será entregado a su nuevo propietario.

¿Es posible obligar a la Inmobiliaria o Constructora a responder si la vivienda tiene problemas?

El artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, dispone que el propietario primer vendedor de una construcción, ya sea la empresa inmobiliaria, la empresa constructora o el SERVIU (sólo en el caso de Viviendas Básicas), será responsable por todos los daños y perjuicios que provengan de fallas o defectos en ella, sea durante su ejecución o después de terminada, sin perjuicio de su derecho a repetir en contra de quienes sean responsables de las fallas o defectos de construcción que hayan dado origen a los daños y perjuicios.

En el caso de que la construcción no sea transferida, esta responsabilidad recaerá en el propietario del inmueble respecto de terceros que sufran daños o perjuicios como consecuencia de las fallas o defectos de aquella.

El propietario primer vendedor estará obligado a incluir en la escritura pública de compraventa, una nómina que contenga la individualización de los proyectistas y constructores a quienes pueda asistir responsabilidad en las fallas o defectos de construcción que hayan dado origen a los daños y perjuicios. Tratándose de personas jurídicas deberá individualizarse a sus representantes legales. Las condiciones ofrecidas en la publicidad se entenderán incorporadas al contrato de compraventa. Los planos y las especificaciones técnicas, definitivos, como asimismo el Libro de Obras, se mantendrán en un archivo en la Dirección de Obras Municipales a disposición de los interesados.

La responsabilidad civil, tratándose de personas jurídicas que se hayan disuelto, se hará efectiva respecto de quienes eran sus representantes legales a la fecha de celebración del contrato.

Plazo del ciudadano para interponer la demanda si la vivienda tiene problemas de calidad

  • Diez años, en el caso de fallas o defectos que afecten a la estructura soportante del inmueble.
  • Cinco años, cuando se trate de fallas o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones.
  • Tres años, si hubiesen fallas o defectos que afecten a elementos de terminaciones o de acabado de las obras.

En los casos de fallas o defectos no incorporados expresamente en los numerales anteriores o que no sean asimilables o equivalentes a los mencionados en éstos, el plazo para interponer la demanda será de cinco años.

Los plazos se contarán desde la fecha de la recepción definitiva de la obra por parte de la Dirección de Obras Municipales, con excepción del señalado en el número 3, que se contará a partir de la fecha de la inscripción del inmueble a nombre del comprador en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.

¿En qué debe fijarse cuando se solicita un Crédito Hipotecario?

La Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras, SBIF, señala que conviene poner atención a lo siguiente:

  • Porcentaje de cobertura del financiamiento solicitado (los bancos tienen distintas exigencias en cuanto al monto del pie).
  • Tasa de interés total, para lo cual deberá analizar cuándo corresponde a la tasa de interés propiamente tal y cuándo a comisión.
  • Modalidades de pago y períodos de gracia.
  • Valores de los seguros de desgravamen e incendio y bajo qué condiciones se hacen efectivos.
  • Condiciones de prepago (restricciones de períodos, montos, comisiones por prepago).
  • Tipo de garantía en que se deja hipotecada la vivienda; general (al servicio de cualquier deuda) o específica (sólo para la deuda hipotecaria).

¿Un Crédito Hipotecario puede ser con Mutuos Hipotecarios o Letras?

Según la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras, SIBF, un préstamo hipotecario puede ser con letras hipotecarias o con mutuos hipotecarios.

El financiamiento a través del primer sistema puede ser de hasta un 75%, pudiendo ampliarse hasta un 90%, con un préstamo personal.

En el segundo caso, el financiamiento puede ser hasta el 80% del valor de la vivienda, lo que puede resultar una cierta ventaja a la primera alternativa, pero la tasa de interés puede ser superior.

¿Qué ocurre si una mujer casada adquiere una vivienda del SERVIU?

La mujer casada que adquiera del SERVIU una vivienda, sitio o local, o que los hipoteque o grave a favor del mismo, se presumirá de derecho separada de bienes para la celebración del contrato correspondiente y regirán respecto de ella, todos los derechos que se establecen en el artículo 150 del Código Civil para la mujer casada que ejerce un empleo, oficio, profesión o industria separados de los de su marido.

Esto significa, en síntesis, que se considera separada de bienes respecto del ejercicio de ese empleo, oficio, profesión o industria y de los que en ellos obtenga, no obstante cualquiera estipulación en contrario. Los acreedores del marido no tienen acción sobre los bienes que la mujer administra en ejercicio de dicho patrimonio reservado, a menos que probaren que el contrato celebrado por él cedió en utilidad de la mujer o de la familia común. Con todo hay que considerar que cuando se disuelva la sociedad conyugal estos bienes entrarán en la partición de los gananciales a menos que la mujer o sus herederos renunciaren a estos últimos, en cuyo caso el marido responderá por las obligaciones contraídas por la mujer en su administración separada.

En la práctica para suscribir la escritura de compraventa no será necesario que concurra con su firma el marido.

¿Qué ocurre si una mujer casada adquiere una vivienda con Subsidio Habitacional?

En este segundo caso si la vivienda no se adquirió del SERVIU pero sí con subsidio habitacional, se aplica el artículo 41 de la Ley Nº 18.196 que establece en su inciso 2º que la mujer casada beneficiaria del subsidio habitacional del Estado, se presumirá separada de bienes para la celebración de contratos de compraventa, mutuo e hipoteca relacionados exclusivamente con la adquisición de la vivienda para la cual se le haya otorgado dicho subsidio.

Esto lo reitera actualmente el artículo 24 del Nuevo Reglamento del Sistema de Subsidio Habitacional (D.S. Nº 40, V. y U., de 2004), que dispone que la mujer casada que postule al subsidio habitacional, se presumirá separada de bienes conforme a lo dispuesto en la citada disposición.

Por lo tanto, el beneficio antes indicado sólo se aplica a la adquisición de la vivienda, ya que dicho bien raíz se rige posteriormente por las normas generales que se aplican a los bienes que ingresan a la sociedad conyugal. Por ello el marido como jefe de la sociedad conyugal será quien administre los bienes sociales y los de su mujer, sujeto a ciertas obligaciones y limitaciones legales. Entre estas limitaciones es importante señalar que el marido no podrá enajenar voluntariamente ni prometer enajenar los bienes raíces sociales sin la autorización de su mujer.

¿Cuál es la situación del cónyuge Divorciado o Anulado?

Según el Nuevo Reglamento del Sistema de Subsidio Habitacional, los que hubieren obtenido del SERVIU o sus antecesores legales o de las municipalidades, o a través de los mecanismos del impuesto habitacional una vivienda o infraestructura sanitaria o un subsidio habitacional o una subvención municipal, a través de cualesquiera de los sistemas que regulan o hayan regulado dichos beneficios, o con financiamiento proveniente de un préstamo habitacional obtenido del SERVIU o de sus antecesores legales sea directamente o a través de cooperativas de vivienda, y lo hubieren aplicado a la adquisición o construcción de una vivienda o una infraestructura sanitaria, o lo hubiere obtenido o aplicado su cónyuge, aunque lo hubieren transferido posteriormente, se encuentran impedidos de postular nuevamente a un subsidio habitacional, sin embargo, en los siguientes casos pueden volver a hacerlo, los que en síntesis exigen que el que pretende postular no se hubiere adjudicado la vivienda o infraestructura sanitaria y que restituya parte del beneficio proporcionado por el estado:

1. Postulante casado bajo el régimen de sociedad conyugal que hubiere anulado su matrimonio o se hubiere divorciado:

Si no se hubiere adjudicado la vivienda e infraestructura sanitaria al practicarse la liquidación de la sociedad conyugal y hubiere restituido al SERVIU el 50 % del subsidio directo y del subsidio implícito recibido, de acuerdo a la liquidación practicada por el servicio actualizada a la fecha de la restitución.

En forma alternativa podrá postular a un nuevo beneficio de un menor monto, de forma que sea equivalente a la diferencia entre el monto del subsidio al que postula y el 50% del subsidio directo como del subsidio implícitos recibidos anteriormente.

Cuando no se hubiere adjudicado la vivienda o la infraestructura sanitaria y hubiere renunciado a recibir una compensación equivalente en la correspondiente liquidación.

2. Postulante que hubiere anulado su matrimonio o se hubiere divorciado de un beneficiario con quien se encontraba casado bajo el régimen de separación total de bienes.

3. Postulante que hubiere anulado su matrimonio o se hubiere divorciado de un beneficiario, con quien se encontraba casado bajo régimen de participación en los gananciales, siempre que no se hubiere adjudicado la vivienda.

4. Postulante que hubiere anulado su matrimonio o se hubiere divorciado y sea la mujer quien adquirió la vivienda o infraestructura sanitaria con su patrimonio reservado según el artículo 150 del Código Civil y ella hubiere optado por renunciar a los gananciales una vez efectuada la liquidación de la sociedad conyugal.

En el caso del Fondo Solidario de Vivienda, esto se aplica también cuando hubieren obtenido del Ministerio de Bienes Nacionales una vivienda o una infraestructura sanitaria o un sitio salvo que ese sitio sea parte del proyecto que se desarrollará.

¿Cuándo se puede vender un inmueble adquirido con Subsidio Habitacional?

Los deudores del SERVIU o de una institución bancaria que hayan adquirido un inmueble pagando parte de su precio con un subsidio habitacional, otorgado por el Estado y que tengan una vivienda con prohibición vigente de vender por cinco años, constituida en favor del SERVIU y deseen cambiar su vivienda por otra, pueden hacerlo usando el sistema de movilidad habitacional.

Por este sistema se puede acceder a otra vivienda a través de la gestión del propio interesado (el SERVIU no compra ni vende viviendas a través de este sistema).

El beneficio consiste en levantar esta prohibición con el propósito que su propietario pueda venderla y adquirir otra en un plazo no superior a un año desde que se anota el alzamiento de la prohibición en el Conservador de Bienes Raíces.

La vivienda a adquirir puede ser nueva o usada, con una superficie edificada no superior a 140 metros cuadrados. Si la vivienda que se adquiera tuviese un precio superior al valor de la vendida, la persona deberá solventar la diferencia con recursos propios o mediante un préstamo obtenido en el sector financiero. Esta operatoria no implica la concesión de nuevos subsidios ni el otorgamiento de nuevos créditos por parte del estado. En casos calificados, mediante resolución fundada el Ministro podrá disponer que este plazo se amplíe hasta en 12 meses más, debiendo renovarse las garantías, de modo que cubran el nuevo plazo concedido.

¿Cómo opera?

El propio interesado o, si lo estima conveniente un agente de servicios habitacionales contratado por él, realiza las siguientes gestiones:

  • Solicita al SERVIU autorización para efectuar la venta de la vivienda subsidiada.
  • Solicita al SERVIU información acerca de: monto del subsidio o de los subsidios otorgados, propiedad y antigüedad de la vivienda, estado de la deuda correspondiente al crédito hipotecario y monto del crédito hipotecario adeudado (saldo insoluto). 
  • Una vez que se realice la venta de la vivienda, deben establecerse garantías de enlace (depósito a plazo en UF, en un banco o sociedad financiera a nombre del vendedor endosado a favor del SERVIU) y el SERVIU procede a alzar las hipotecas y prohibiciones que se constituyeron originalmente sobre la vivienda subsidiada.

Finalmente, debe asegurarse la aplicación de las garantías de enlace a la compra de la nueva vivienda.

¿Qué requisitos se deben cumplir?

El otorgamiento de las autorizaciones por el SERVIU, a que se refieren la pregunta anterior requiere siempre que el beneficiario se encuentre al día en el servicio de su deuda.

¿Qué sucede con el subsidio en caso de fallecimiento del postulante o beneficiario?

Por regla general en estos casos no se extingue el beneficio ya que procede designar un sustituto a través de una resolución del director del SERVIU, el cual será una de las personas indicadas en el respectivo reglamento del subsidio habitacional.

Así, según el nuevo reglamento del subsidio habitacional, en caso de fallecer el postulante o beneficiario de subsidio, se designará un sustituto, mediante resolución del director SERVIU respectivo. Para estos efectos se considerará como sustituto al cónyuge sobreviviente siempre que haya sido declarado por el causante en su solicitud de inscripción. Si éste no hubiere sido declarado por el postulante, se podrá designar como sustituto a aquel ascendiente o descendiente del causante que tuviere, a juicio del SERVIU, el mejor derecho para obtenerlo, siempre que acredite que a la fecha del fallecimiento vivía con el postulante y a sus expensas.

El SERVIU atenderá, además, para efectuar esta designación, a que el sustituto esté en condiciones de poder cumplir todas las obligaciones asumidas por el causante al postular. El cónyuge o el sustituto designado conservarán el puntaje por concepto de antigüedad de la inscripción en el registro que hubiere correspondido al causante.

El fallecimiento que dé origen a esta sustitución se acreditará mediante el respectivo certificado de defunción.Esto se aplicará desde la fecha de la inscripción en el registro hasta la expiración del plazo de vigencia del respectivo certificado de subsidio. Si dicho certificado ya hubiere sido otorgado al producirse el deceso, será reemplazado por otro a nombre del sustituto designado.

Una disposición similar contempla el reglamento del subsidio rural, con todo éste establece, además, que lo dispuesto en él no será aplicable en caso de fallecimiento del titular del derecho real de uso, a menos que el sustituto acredite ser titular de igual derecho.

Por su parte el Reglamento del Fondo Solidario de Vivienda también contiene una norma que reproduce en gran parte lo dispuesto en el nuevo reglamento de subsidio habitacional, sin embargo, puede señalarse que a diferencia del anterior éste considera como sustituto en primer lugar al cónyuge o conviviente siempre que haya sido declarado por el causante en su solicitud de inscripción y que no esté afecto a los impedimentos o prohibiciones señalados en aquél reglamento.

¿Puede prorrogarse la vigencia del Certificado de Subsidio si fallece el beneficiario?

Según el Nuevo Reglamento del Sistema de Subsidio Habitacional , se podrá, mediante resoluciones fundadas dictadas a petición del SERVIU, otorgar un plazo adicional al de la vigencia del certificado de subsidio, de hasta 6 meses, cuando se acredite que encontrándose en trámite la operación a la cual se aplicaría el certificado de subsidio, ha sido necesaria la designación de un sustituto por fallecimiento del beneficiario.

En este caso deberán considerarse las disposiciones que regulan el nombramiento de un sustituto de acuerdo al reglamento.

También la prórroga se contempla en otros reglamentos como ocurre, por ejemplo, con el D. S. Nº 149, (V. y U.), de 2005, que reglamenta un programa de subsidio destinado a la mantención de viviendas.

En caso de fallecimiento ¿Qué ocurre en los contratos de Arrendamiento con Promesa de Compraventa?

En caso de fallecimiento en los contratos de arrendamiento con promesa de compraventa , opera el seguro de desgravamen y la escritura definitiva es otorgada a los herederos del promitente comprador,persistiendo la obligación entre las partes.

De acuerdo al Reglamento de la Ley Nº 19.281, el contrato de compraventa prometido deberá celebrarse dentro de los 90 días hábiles siguientes a la ocurrencia de alguna de las causales señaladas en el inciso primero del artículo 27 de la Ley. En el caso a que se refiere la letra c) del citado artículo, el plazo de 90 días hábiles para la celebración del contrato de compraventa prometido se contará desde la fecha de pago por la Compañía Aseguradora de la indemnización correspondiente al seguro de desgravamen. La sociedad inmobiliaria deberá notificar al arrendatario promitente comprador o a sus herederos, en su caso, mediante carta certificada dirigida al domicilio registrado en dicha sociedad, el nombre de la notaría en que se encuentra extendida la escritura y la fecha a partir de la cual pueden concurrir a suscribirla.

¿Qué deben hacer los Herederos? Es importante tener en cuenta que en caso de fallecimiento del arrendatario promitente comprador, si hubiere contratado seguro de desgravamen, los herederos deberán notificar el fallecimiento a la sociedad inmobiliaria, acompañando certificado de defunción y demás documentos exigidos por la compañía aseguradora para dar curso al pago del seguro.

¿Qué ocurre si no opera el Seguro de Desgravamen o no lo hubiere? En el caso que no opere el seguro de desgravamen o si éste no se hubiere contratado, los herederos podrán continuar con el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa en los mismos términos pactados por el causante, sin que el arrendador promitente vendedor pueda hacer valer la defunción como causal de término del contrato. Todo pacto en contravención a esta norma se tendrá por no escrito.

Para que en el caso a que se refiere el inciso anterior el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa se entienda vigente después de la muerte del arrendatario promitente comprador, los herederos deberán continuar depositando los aportes convenidos por el causante y presentar al arrendador promitente vendedor, en un plazo no superior a dos años, contado desde el fallecimiento, copia autorizada de la resolución que hubiere concedido la posesión efectiva de la herencia y copia autorizada de la protocolización del inventario de los bienes del difunto.

Si los herederos optan por continuar con el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, deberán comunicarlo a la institución que mantiene la cuenta del causante y otorgar a ésta mandato para seguir efectuando los giros correspondientes al arrendador promitente vendedor.

Volver